משכנתא נוחה ובטוחה - כך תעשו זאת נכון

מליה וינשטוק
ג' טבת ה'תש"פ 31/12/19
בית שמש היא העיר המובילה בישראל במספר התושבים המתגוררים בדירה בבעלותם, ולפיכך גם אחוז משלמי המשכנתא הוא הגבוה ביותר בארץ (73.6%). כיצד נבחר את המשכנתא הטובה ביותר עבורינו? כמה אחוז מימון נוכל לקבל? באילו מקרים הבנק לא יאשר את המשכנתא? ובאיזה שלב נקבל את הכסף? כל הפרטים
מליה משכנתאות
מליה משכנתאות

לקיחת משכנתא היא לא דבר פשוט. המשכנתא הולכת ללוות אתכם למשך שנים רבות, והיא אחד הדברים המורכבים שצריך לגשת אליהם ברצינות ובבדיקה מעמיקה לפני לקיחתה. 

העיסוק בנושא המשכנתאות יכול למלא כתבות רבות, ולכן כדאי מאוד להידרש לשירותיו של איש מקצוע. במאמר זה ניתן סקירה קצרה על עולם המשכנתאות ונציין מספר תובנות חשובות וקריטיות עבור לוקחי משכנתאות:

ראשית, בנטילת משכנתא קיימים שני מרכיבים עיקריים להחלטה באיזה סכום נוכל לרכוש נכס:

1. סכום ההון עצמי

2. יכולת פיננסית מבחינת החזר חודשי.

הון עצמי – סכום כסף נזיל שיש ללקוח כדי לבצע את העסקה.

נתמקד בדירה יחידה  - בשנת 2012 הורה בנק ישראל לבנקים למשכנתאות, להגביל את אחוזי המימון הניתנים לרוכשי דירה יחידה (אנשים אשר אין בבעלותם דירה, והדירה שירכשו תהיה דירתם היחידה). אחוז המימון המקסימלי שיוכלו לקבל הוא 75% מערך הנכס, שימושכן לטובת הבנק - כלומר, הלקוח חייב להביא 25% הון עצמי.

יכולת החזר – יכולותיו הפיננסיות של הלקוח הנגזרות מרמת הכנסותיו שיתנו אינדקציה באיזה סכום החזר חודשי הוא יוכל לעמוד.

לדוגמא: לקוח שמבחינה פיננסית מרוויח המון כסף ואין לו בעיה עקרונית לקבל משכנתא גבוהה, אבל אין לו מספיק כסף נזיל עבור ההון העצמי. במקרה כזה יצטרך הלקוח לרכוש נכס במחיר נמוך יותר, למרות שלפי ההכנסות שלו יכול לקחת משכנתא בסכום גבוה.

ניתן כמה נקודות כלליות מאוד חשובות שיש לשים לב ולתת עליהן את הדעת לפני לקיחת משכנתא. הם מהוות ענין מהותי ביותר שיקבע האם אכן יוכלו לקבל משכנתא ובאיזה סכום:

1. סכום משכנתא: הבנק יוכל לאשר לכם משכנתא שההחזר עליה לא יעבור את ה40% מההכנסות נטו - לאחר הורדות התחייבויות חודשיות.  

אנשים רבים חושבים שאין זה משנה כמה הם מרוויחים. "אני ממשכן דירה בנק, אז למה שלא יאשרו לי סכום גבוה!?" זו חשיבה שגויה כיון שהבנק רוצה שהמשכנתא תשולם מהכנסה חודשית. הבנק לא מחפש להיכנס להרפתקאות עם לקוח שאין לו איך לשלם את המשכנתא ואז עליו לממש ולמכור את הנכס. עם נכס לא משלמים במכולת ולא משלמים משכנתא חודשית. 

2. קצבאות: קצבת נכות – כאשר היא לצמיתות ניתן להתחשב בה כהכנסה. קצבת ילדים - ישנם הבדלים בין הבנקים, יש בנקים שלא מוכנים להכיר בה כהכנסה, כיון שהיא קצבה זמנית של הילד. 

3. ההכנסה חייבת להשתקף בחשבון - הכנסה שאינה מופיעה בחשבון אין לבנק אפשרות להתייחס אליה.

4. הערכת שמאי - בעקבות עליית הנדל"ן בארץ, מחירי הדירות עולים מאוד, ובמקרים רבים הדירות נמכרות בסכומים גבוהים הרבה יותר משווי השוק, מה שיכול לגרום לפער בין החוזה להערכת שמאי. חשוב לדעת כי הבנק יחשב 75% או מחוזה או מהערכת שמאי, לפי הנמוך מבינהם. מה שיכול לגרום לכך שלקוח יקנה דירה שמבחינתו שווה את הסכום, אבל מבחינת שמאי השווי יהיה נמוך יותר, והוא לא יוכל לקבל את סכום המשכנתא שירצה.

כאשר לקוח חייב מקסימום מימון מהבנק, יש לשים לב שאכן יקבל הערכת שמאי לפי החוזה כדי שיוכל לבצע את העסקה. לכן במקרים רבים מומלץ לבצע הערכת שמאי מקדימה, כדי להיות רגועים לפני חתימה על חוזה. במיוחד רוצה לקבל אחוזים המקסימליים של 75%.

5. ניתן לפרוס את תשלומי המשכנתא עד לגיל 75, ואף בגיל צעיר יותר, אין אפשרות לקחת את המשכנתא ליותר מ-30 שנה. ריך לבדוק את האפשרות הפיננסית של כל אחד שאכן יכול לעמוד בגובה התשלום. צריך לחיות עם המשכנתא ולא להיות מאויים ממנה. 

6. הוצאות נלוות לרכישות נכס - רבים שוכחים לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות לעסקה: מתווך, עו"ד, הוצאות לקיחת משכנתא, העברת דירה וכו', שעשויות להגיע לסכום לא מבוטל בסביבות 50,000 ₪. להוצאות אלו הבנק לא יוכל להתייחס, כך שמבחינת בדיקת אפשרויות לפני בחירת נכס זה חלק מהנתון החשוב ביותר - כמה הון עצמי באמת יש לי והאם אני יכול לגשת לעיסקה.

לדוגמא: לקוח חסך 300,000 ₪ וחשב לקנות דירה שעולה מיליון ₪. אך אז הוא מגלה שיש לו הוצאות בעוד 50,000 ₪, ואותם הוא לא יכול לקבל מהבנק. מה שיצריך אותו לקנות דירה זולה יותר שתתאים לו.

7. הון עצמי – האם אכן יש לי את ההשלמה של 25% לסגירת העסקה?!

8. יש עוד כמה דרכים להשלמה של הון עצמי, כגון, קרן השתלמות, שעבוד נכס של ההורים ועוד.

9. שחרור כספי המשכנתא - אנשים טועים וחושבים שיכולים לשחרר את סכום המשכנתא מיד בחוזה וגם אם חסר להם עוד 10-15% להון עצמי הם ישיגו עד המפתחות. זאת טעות, הבנק לא ישחרר שקל לפני שיקבל אישור מהמוכר שהוא קיבל כבר את כל ההון העצמי. 

מכל האמור אנו רואים שישנם מרכיבים רבים שחייבים להילקח בחשבון בטרם לקיחת המשכנתא. יש להתאים את הבנק לפי נתוני הלקוח ונתוני העסקה, כדי שבשורה התחתונה הלקוח יוכל לקבל אישור משכנתא, וגם תנאים טובים. משכנתא טובה היא משכנתא שמתאימה ללקוח גם בהחזר החודשי, גם בתמהיל ההלוואות וגם סכום המשכנתא.

החלק החשוב ביותר בלקיחת המשכנתא הוא "התמהיל" – כלומר, הרכב ההלוואה. הרכב תקין מותאם ללקוח יכול לחסוך לו מאות אלפי שקלים. לכל לקוח מתאים הרכב שונה לפי אורח חייו, משפחתו ומצבו הפיננסי. חלוקת כספי המשכנתא בצורה שקולה ובדוקה (לפי שנים מסלולים וסכומים), חוסכת הרבה כסף וזה עוד לפני השלה של גובה הריבית.

סיפור קצר לסיום: לפני תקופה התקשר אלינו לקוח שכבר התעייף מההתרוצצויות בכל הבנקים. הוא אמר שיש לו קשרים בכל בנק ויש לו אישורים מהבנקים, רק רצה אישור סופי ממני לפני שחותם. עברנו על האישור שקיבל, ושאלנו אותו "אתה מבין מה אומר כל מסלול? אתה יודע לכמה שנים אתה מתחייב? ברור לך שההחזר החודשי שלך הולך לעלות בצורה משמעותית עם ההרכב הזה?"

הלקוח הנדהם לא ידע מה לענות, זאת הצעה שקיבל מבנק אחד, ואיתה עבר מבנק לבנק. בבדיקה ראשונית זיהינו אפשרות לחסוך לו מעל 100,000 ₪. ישבנו לפגישה, ובנינו תמהיל עבורו לפי צרכיו, ההכנסות שלו ואפשרויות ההחזר החודשי שלו. היתה לו גם קרן השתלמות שתכנן לפרוע חלק ממנה, ולכן היה חשוב להתאים לו מסלול עם אפשרות פרעון ללא קנסות, בסופו של דבר חסך הלקוח למעלה מ-250,000 ₪. 

לסיכום: לפני שנכנסים לעסקה גדולה ורצינית כזאת, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי טוב ומקצועי, שידע להתאים ולייעץ עבורכם את הדרך הטובה ביותר, כדי לבצע את הצעד המשמעותי בחייכם בצורה חסכונית ונכונה ביותר.

 

ליצירת קשר: 058-7431553

'MV משכנתאות - תכנון ויעוץ משכנתאות'

תגובות

* אין לשלוח תגובות הכוללות מידע המפר את תנאי השימוש באתר, לרבות דברי הסתה, דיבה ולשון הרע.