סודות הנדל"ן בבית שמש - פרק א

רחל פישמן
י"א שבט ה'תשע"ט 17/01/19
היא מומחית בניהול ופיקוח פרויקטים ואדריכלות פנים ואחת ממייסדות מגזין "גמ"ח הבית לשיפוץ", בסדרת כתבות בלעדית למהדריניוז היא תפרוס בפניכם את כל נבכיי הנדלן בבית שמש, קבלו את רחל פישמן

הנושא המרכזי בעירנו וברמת בית שמש בפרט, הוא נושא בניה, שיפוצים והרחבת שטח הדירה. מצוקת דיור קרובה לנו במיוחד. ישנם הרבה משפחות שסובלות יום יום מדירה הקטנה שלהם שאינה עונה על הצרכים המינימליים של המשפחה. מחשבות ההורים כל הזמן סביב פתרון הרחבת הדירה: מה ניתן לשנות בדירה? למי לפנות קודם? איפה ואיך ניתן למצוא בעלי מקצוע אמינים? מה התקציב הנדרש לשיפוץ? ועוד אין ספור שאלות.

אני רוצה לשתף אתכם במידע עדכני בתחום הבניה. מקווה מאוד שתוכלו לקבל תשובות ברורות שיעזרו לכם.

קודם כל, בואו נכיר מה המצב היום בתחום הבניה ושיפוצים בבית שמש.

  • היום קשה מאוד לקבל התרי בניה.
  • היום אתם מחכים הרבה זמן ובנוסף משלמים על היתרי בניה גבוהים גם עבור הדירה שלכם וגם עבור שכן מלמטה במקרה והוא לא מעונין להשתתף.
  • היום קשה מאוד לעשות תמ"א 38 לבניינים שזכאים לכך.
  • היום אין שום תוכנית התחדשות עירונית בשכונות הקיימות שפותרות מצוקת הדיור.
  • היום לוקח הרבה מאוד זמן עד שמקבלים דירה חדשה מפרויקט.
  • היום אנשים לא מודעים לזכויות שלהם בקבלת דירה מפרויקט חדש, וסובלים מזה גם לפני שנכנסים לגור בדירה וגם לאורך שנים אחרי שגרים בה.
  • היום אין איפה לגור למשפחות צעירות.

עושים כל כך הרבה חוקים חדשים שאכן נכונים מצד אחד אבל מצד שני לא נותנים לאזרח הפשוט לפתור את בעיות המגורים שלו ולא משתדלים למצוא פתרונות יעילים. לדעתי, בעיר שלנו וגם בשאר ערים חרדיות ,למדינה אין אוזן קשבת לאזרחיה. כמובן שכל אחד היה רוצה לבנות לפי החוק אבל חוקים הקיימים יותר ויותר לא מאפשרים לנו לעשות זאת...

אני רוצה קצת לעזור לכם ולתת כמה רעיונות שבאמת יכולים לעזור. גם הייתי מאוד רוצה שאנשים שיש להם כוח להשפיע, יותר יתיחסו לקשיים שלנו.

 

 

היתרי בניה האלה...

 

ישנה ירידה משמעותית בשיפוצים והרחבת הדירות לעומת שנים הקודמות. יש לזה כמה סיבות. קודם כל, זה לא סוד שרוב הבניה בשכונות הקיימות הייתה לא חוקית. לפי החוק כל שינוי הבניין במעטפת החיצונית או בהרחבת שטח הדירה חייב לקבל התר בניה (מימוש זכויות התב''ע לבניה בשטח ולפי אחוזי הבניה שהוא זכאי, גם להיתר בניה) מטעם אגף הבניה בעירייה. מכיוון שזה לוקח המון זמן וגם יקר (מסיבות שעוד נדבר עליהם בהמשך), אנשים היו מעדיפים לדלג עליו ולבנות לא חוקי או לחילופין לעשות התרי בניה על חלק ממה שבונים בשטח.

היום ממש לא כדאי לכם לעשות כך!

היום בבית שמש רוב הקבלנים האמינים ,ובמיוחד קבלנים עם רישיון ,לא רוצים לבנות בניה שאינה חוקית בגלל חוקים החדשים שיצאו לאחרונה ,כמו למשל חוק שנכנס לתוקף מתאריך 20.12.18,  שהוא תוספת לתקנות העבירות המנהליות לתיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, שמסמיך את הרשויות המקומיות להטיל, לראשונה, קנסות מנהליים בגין עבירות בנייה או שימושים אסורים.  הוי אומר שקבלן, מהנדס ומפקח בניה לוקחים אחריות משפטית על בניה לא חוקית וחוטפים עליו כנס מיידי עד 300000 ₪ לפי שטח העבירה. אז בעצם אתם לוקחים סיכון גבוה מאוד שתצטרכו לקחת קבלן שהוא לא הכי מומלץ. גם כן, לאחרונה הרבה בניות נעצרו בגלל פקחי עירייה שפנו לקבלנים ואסרו עליהם להמשיך לבנות בניה שאינה חוקית. 

גם מהנדסים לא רוצים היום לתת תוכניות הנדסה לבניה לא חוקית מאותה סיבה כמו הקבלנים. כמובן שלבנות ללא תוכנית מהנדס זו סכנה ממשית לכם ולסביבה ,ובוודאי אתם לא יכולים לבנות ללא תוכנית מהנדס. ישנם מהנדסים "אמיצים" שבכל אופן מוכנים לעשות תוכנית הנדסה ללא חתימה וחותמת וללא חשבוניות. אבל זה עוד יותר מסוכן עבורכם ,כי ברגע שהמהנדס עושה לכם כזו תוכנית, הוא אינו נוטל אחריות על הבניה.

לפי החוק ,אחריות על הבניין מצד המהנדס היא 15 שנה (זמן בדק), ובמקרה ונעשו בו שינויים ,האחריות מוטלת על מהנדס האחרון שנתן תוכנית הנדסה.

למשל, פלוני שנגיד קוראים לו משה, עשה היתרי בניה לדירה שלו. אבל לפי תוכנית בנין ערים (תב"ע) הוא זכאי לאחוז מסוים משטח הדירה הקיימת ,שזה יוצא 40 מ"מ של חדרי מגורים ועוד שטח פתוח ז"א מרפסות של 15 מ"מ. אדריכל מסדר לו את כמות השטח ,ובפועל הוא יכול להגדיל סלון ,להגדיל קצת את המטבח וגם להוסיף עוד חדר. משה ראה שלפי התוכנית שאדריכל הגיש לעירייה, יש לו רק חדר נוסף וזה לא מספיק עבורו. אז מה עושים? הוא פונה למהנדס שיעשה לו שתי תוכניות הנדסה: אחת קטנה הוא מגיש לעירייה ואחת מורחבת הוא נותן בפועל לקבלן ולפי תוכנית השניה מרחיבים את הדירה.

היום זה לא עובד ככה. הרבה מהנדסים לא רוצים לקחת סיכון ובהמשך במקרה הגרוע לקבל כנס עד כ-300000₪ ו נותנים תוכניות לבניה לא חוקית. או גם אם למשל, משה מצא מהנדס שיכול לעשות לו תוכנית ללא חתימה וחותמת שלו. התוכנית מבוססת רק על אמינות של המהנדס. אם יקרה משהו לבניין בעוד 10-15 שנים, כל האחריות פלילית ומשפטית על הבניה לא חוקית ומסוכנת תהיה מוטלת רק עליו.

תבנו רק חוקי. המצב ילך ויחמיר. אם היום פקחי עירייה עוד לא הגיעו לכל מי שבנה לא חוקי, זה לא אומר שזה לא יקרה בהמשך. תקחו גם בחשבון אחריות (שנות בדק) על הבניה החדשה מטעם המהנדס, אדריכל וקבלן. מספיק רק פעם אחד כדי שיקרה אסון חס וחלילה.

אז מה הפתרון? לפני הכל, תתייעצו עם בעלי מקצוע.

 

בפרק הבא : מהו התהליך לקבלת היתרי בניה?

 

 

הכותבת רחל פישמן הינה בעלת עסק בניהול ופיקוח פרויקטים ואדריכלות פנים. מומחה בנושאי תכנון אדריכלי, תכנון יחידות דיור, שיפוצים, מטבחים וחומרי בניה מתקדמים. אחת ממייסדות מגזין "גמ"ח הבית לשיפוץ" מהדורה שלישית, המפורסם בכל הארץ כמקור למידע אמין בתחום בניה ושיפוצים לציבור חרדי.

aqua853@gmail.com
טל. 0548484389