סודות הנדל"ן בבית שמש - פרק ב

רחל פישמן
י"ז שבט ה'תשע"ט 23/01/19
החלטתם סופית להרחיב את הדירה? מהו התהליך לקבלת היתרי בניה? רחל פישמן "מפרקת" את ה"מוקשים" בדרך לקבלת ההיתר בבית שמש - כתבה שניה בסדרה

מהו התהליך לקבלת היתרי בניה?

היתר בניה זהו בעצם רישיון לבניה שניתן על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבניה.

רשימת העבודות הדורשות היתר: הקמת בניין חדש, הריסת בניין או עבודה משולבת של הריסה ובניה מחדש. תוספת בניה, שינוי מיקום חלון, סגירת מרפסת אפילו בויטרינת זכוכית, קירוי חניה, הקמת גדר, סככה או פרגולה, חפירות לתשתית, סלילת דרך, קירות תמך, העמדת מבנה זמני ושימוש חורג במבנה. 
אילו עבודות אינן דורשות היתר: כאשר מדובר בשינוי פנימי שאינו פוגע בקירות חיצוניים, באלמנטים קונסטרוקטיביים כגון: קורות ועמודי תמך, או בצנרת משותפת וברכוש משותף. 
שינוי פנימי המפצל דירה לשתיים דורש היתר

ברגע שאתם החלטתם סופית להרחיב את הדירה (למשל: להרחיב סלון ומטבח, להוסיף חדר נוסף, לסגור מרפסת הקיימת ולבנות מרפסת חדשה וכדו'), קודם כל צריך לפנות לאדריכל מורשה בלבד כדי שהוא יתחיל את התהליך מול העירייה. ראשית הוא יבקש באופן מקוון תיק מידע מהרשות המקומית(תיק מידע מתקבל בד"כ לאחר חודש ממועד בקשתו). בתיק המידע מופיע פירוט תוכניות החלות על המקום. לאחר קבלת תיק מידע תהליך הגשת בקשה וקבלת תשובה מוועדה לוקח בערך חצי שנה (תלוי בבקשה, ברשות ובגורמים נוספים).

תיקחו בחשבון, כאשר אתם פונים לאדריכל לגבי היתרי בניה, תפקיד המרכזי של האדריכל הוא לקבל רישיון היתרי בניה עבור הדירה שלכם. הוא עסוק בקבלת אחוזי בניה שאתם זכאים להם מתמ"ע (תוכנית בנין ערים) ותנאים ,בהם ניתן להרחיב את הדירה. אדריכל מחלק את האחוזים בשטח הבניין וגם לוקח בחשבון תנאים שקיבל מוועדה, בלי להתיחס כלל לפנים הדירה. אם למשל אתם ביקשתם ממנו להרחיב את המטבח, האדריכל לא יכול לדעת האם באמת ניתן להרחיב מטבח באופן שלא יהיה לכם אחר כך הפתעה כגון קורה בתקרה או ברצפה או עמוד באמצע המטבח ,כשבסוף גם לא תרצו לבנות ככה ,אבל כבר קבלתם היתרי בניה לפי תוכנית החדשה, שילמתם עליה כסף ובסוף תצטרכו לעשות היתרי בניה מחדש או לבקש שינוי.

מעצב פנים? למה?

אני מאוד ממליצה לכם לאחר שקבלתם תיק מידע על הדירה שלכם בבניין, לפנות למעצב פנים ומהנדס.

תפנו מראש למעצב פנים שיכול לתכנן לכם בפרטי פרטים תוכנית להרחבת הדירה לפי צרכים אינדיבידואליים. דווקא מעצב פנים יכול לראות את כל התמונה במלואה. יכול להיות גם שע"י רעיונות של מעצב פנים, תצליחו להוסיף עוד חדר ע"י הזזת הקירות בתוך הדירה עצמה. כך כבר מראש תדעו איך הדירה שלכם תראה בסוף. מעצב פנים בשלב זה יכול לתת לכם תכניות של קירות הפנימיים להריסה וקירות החדשים ( ג"כ פנימיים) לבניה לפי תכנית הראשונה של אדריכל.

בשלב, שאדריכל נותן לכם סקיצה הראשונה, תבקשו מאדריכל או מעצב פנים להתייעץ עם מהנדס כדי להיות בטוחים שניתן לבצע את התוכנית. מעצב פנים יוכל לקחת בחשבון את כל ההערות שנתן מהנדס. יכול להיות שכך תשנו את התוכנית למה שהוא אחר לגמרי.

בעצם, כך תוכלו לנצל אחוזי בניה שלכם נכון יותר.

מסמכים ותוכניות שיש לכלול בבקשה להיתר (הדרישות משתנות מבקשה לבקשה ):

  • תכנית ההגשה (גרמושקה) -תשריטים שמכין אדריכל מורשה
  • תכניות הקומות, תכנית פיתוח מפורטת , חתכים, חזיתות, חישובי שטחים -מוכן ע"י האדריכל
  • תרשים הסביבה – בקנה מידה של 1:2500 – יש להוציא ממערכת GIS של הרשות המקומית
  • תרשים המגרש ,מפת מדידה- מוכנים ע"י מודד מוסמך
  • הוכחת בעלות- יש לצרף נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין. במקרה שהנכס רשום כבית משותף יש להזמין נסח מרוכז.
  • חתימות בעלי הנכס

 

בשלב שכבר קבלתם היתר בניה, תחזרו שוב למעצב פנים כדי שהוא יסיים את התוכנית לפי היתר שקבלתם. זה השלב מתי ניתן להחליט על עיצוב פנים סופי של הדירה: תכנית מטבח מפורטת, תכנית ריהוט כללית, תכנית מפורטת של חדרי ילדים אם יש לכך צורך, עיצוב כללי וגם פרטני של הסלון, ואז לפי תכניות אלו, מעצב פנים יכול להמשיך לתכניות חשמל, אינסטלציה ומיזוג אוויר. ישנם גם מעצבי פנים או לרוב מפקחי בניה שעושים חוזה משפטי, כתב כמויות ומפרט שעוזרים מאוד בשלב של סגירת חוזה מול קבלן.

ערבים זה לזה...

עוד בעיה נוספת שנפוצה מאוד בבית שמש היא זה שאתם לא יכולים לעשות היתרי בניה לדירה שלכם ללא השתתפות של כל השכנים הגרים מתחתיכם. בדרך כלל ישנן חברות שמתעסקות בהוצאת היתרי בניה בבניינים משותפים. למעשה, אתם תצטרכו לשלם על היתרי בניה שלהם במידה והם לא מעוניינים לבנות! ואפילו כולם ירצו לבנות, עדיין צריך לחכות לשכן מלמטה כדי לדעת איך בדיוק ניתן להרחיב את הדירה שלו ולפי זה גם את הדירה שלכם. ואם אתם גרים בקומה אחרונה, זה יכול לקחת הרבה שנים עד שכולם יעברו את אותו תהליך. מדובר ב2- 3 עד שתוכלו סוף סוף לקבל התרי בניה.

זו בעיה רצינית מאוד כשבסוף סכום על היתרי בניה הוא כ"כ גבוה שכבר אין מספיק כסף (או עצבים) לבנות.

אפילוג

אם עירייה הייתה מקילה על התהליך של הוצאת היתרי בניה והיה ניתן לקבל היתרים ע"י האדריכל ישירות ללא וועדה מאגף הבניה, כמו שהיום מנסים להוציא חוק שאדריכל יוכל לעשות הכל לבד, כמה קל ומהר היה ניתן לעשות היתרים.

אם עירייה הייתה דורשת בבניין המשותף לעשות תמ"ע לכל הבניין אבל אגרות היטלי השבחה היה נדרש לשלם רק על אותה יחידה שבונים בפועל ולא על שכן שגר מלמטה, זה היה מאפשר  ליותר אנשים לעשות היתרי בניה לפי החוק, ומה שחשוב מכל, תושבים היו סוף סוף גרים בדירה שמתאימה למשפחה שלהם.

אני רוצה לאחל לכם שתבנו ותרחיבו את הבית שלכם לפי רצונכם ולא בנגוד לחוק. שבעזרת ה' תקבלו היתרי בניה מהר ובקלות. שבכל תהליך הבניה כל בעלי מקצוע יהיו אמינים ואחראים ושבסוף תהינו מהדירה החדשה שלכם. שהבית שלכם יהיה תמיד מלא שמחה, אושר ועושר, חום ואהבה.

 

בברכה והרבה הצלחה,

רחל פישמן

 

יעוץ והדרכה בנושאי בניה ושיפוצים , עיצוב אדריכלות פנים, עריכת חוזה משפטי עם כתב כמויות ומפרט ופיקוח בניה.

בכל נושא בניה, שיפוץ או הרחבת דירה ניתן לפנות  לטל.  054-8484389,

מייל: aqua853@gmail.com

 

לכתבה הראשונה בסדרה לחצו כאן

 ממליצה  להוריד דרך הלינק זה לחצו כאן את מגזין "הבית לשיפוץ" מהדורה שניה. בו תוכלו לקבל הרבה מידע חשוב בבניה ושיפוצים, תהליך הבניה, מחירים ובעלי מקצוע מומלצים

תגובות

* אין לשלוח תגובות הכוללות מידע המפר את תנאי השימוש באתר, לרבות דברי הסתה, דיבה ולשון הרע.