רוצה למכור דירה אבל... בלי המחסן

עו"ד מאיר הלר
ח' ניסן ה'תשע"ז 04/04/17
בכדי לא ליפול בקניית דירה, צריכה להיות תשומת לב מקסימלית לכל הפריטים הנלווים אליה

הסוכנת של 'אנגלו סקסון' התקשרה אליי, לקוח שלה רוצה למכור את הדירה ואני העו"ד המייצג. היא נתנה לי את פרטי העסקה: דירת 4 חדרים, קומה שלישית עם מעלית, לדירה צמוד מחסן, במחיר של 1,400,000 ₪, מסירת הדירה בתוך 4 חודשים.

המוכר התקשר לשיחה מקדימה ונתן לי את פרטי הנכס, מעיון בפרטי הנכס מצאתי שלדירה צמודים שני מחסנים, התקשרתי למוכר והוא אמר לי שאת המחסן השני הוא לא מעמיד למכירה.

מה המשמעות של מכירת דירה ללא כל הזכויות הצמודות לה?

מיסוי: מרגע שבו מחליט מוכר שלא למכור את כל הזכויות, הוא לא ייהנה מפטור במס הניתן לו על דירה יחידה. המשמעות של זה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, ואף לסכום העולה בהרבה על ערך המחסן.

רישום זכויות: המדינה אינה מאפשרת החזקה בזכויות כמו מחסן, אלא אם כן יש לבעלי המחסן דירה בבניין, לכן אם המוכר שלנו מוכר את הדירה הוא לא יוכל להשאיר את המחסן בבעלותו.

במקרה כזה, הדרך היחידה לעשות רווח מהמחסן תהיה מכירה לשכן אחר בבניין, מכירה כזו תחייב במס שבח על ערך המחסן ותחייב תיקון של צו הבית המשותף, דבר מורכב יותר מהעברת דירה רגילה, ועל כן העלויות הן גבוהות עד כדי כך שלא כדאי לבצע מכירה כזו.

אחרי בדיקה של אפשרויות נוספות (ישנן כאלו אך קצרה היריעה מהכיל), סוכן הנדל"ן נכנס לתמונה חזרה ולאחר משא ומתן הקונה העלה את מחיר הדירה בעוד 30,000 ₪ וכך נסגרה העסקה.

עו"ד מאיר הלר, משרד "פוגל את הלר"